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    存量时代,增量价值 ——迈向2040:上海城市更新高峰论坛

    来源:方糖小镇订阅号      时间:2016-12-13

    今年,上海2040总体规划提出,至2040年建成卓越的全球城市,成为国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市。同时上海面临着资源环境的紧约束,特别是土地资源的日益稀缺,因此“城市更新、盘活存量”将是上海未来内涵式发展的重要路径

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    在此背景下,上海易居房地产研究院与上海电气共同主办以“存量时代、增量价值”为主题的高峰论坛,一同探讨城市更新下如何发挥存量物业的增量价值!方糖小镇创始人万里江应邀出席活动,从众创空间角度深谈“城市更新、盘活存量”


    嘉宾介绍


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    万里江

    演讲主题:发挥存量物业价值,打造众创空间创新业态》


    方糖小镇创始人&CEO。中国最大创业者服务社群--WorkFace联合创始人。同时任上海创意产业协会新媒体委员会主任、上海徐汇区青年企业家协会副会长、上海长宁区青联委员、上海青年经济人物20强、上海开业创业专家指导团顾问。


    精彩演讲

    今天在上海,在很多大的都市,我们大多数人在办公室的时间是非常长的,特别是那些做互联网的公司,他们有的甚至一天工作12小时甚至16小时,除了晚上睡觉时间,应该说办公室是他所待的场所最长的空间,空间最早怎么形成的呢?从1599年,在佛罗伦萨形成了人类的第一个办公室,这和它的经济发展有关,之前经历了文艺复兴,这是当年的场景。

       

    到办公室真正的发展,是在19世纪90年代到20世纪90年代,这时候美国制造在蓬勃发展,整个资本主义社会生产高度发达,诞生了白领。很多人不一定在生产线上,有领导、管理职能,更多办公室满足白领工作,以进行更好的管理。

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    你看当时的办公室是这样的,和今天差别也不是很大。在20世纪90年代,整个空间属性,随着时间发展到今天已经有比较大的变化。工业制造的年代要的是效率,要的是执行力,这么一样东西,一样产品,一万件、十万件,一千万件一模一样,要标准化,今天是个性化,体现在办公室里更多创意类型的公司出现,更多的文化、广告这样的创意类型的出现,导致我们办公室要求更加灵活。

       

     其中一个显著特点就是公共空间增多。可能需要更多会议的空间,可能需要更多的交流的空间和活动的空间。还有一个特点,移动办公人群增加,现在出差的人很多,我们很多时候不是待在自己的办公桌上,更多在外面进行洽谈、合作、开会甚至像今天一样,我们在进行一个论坛和演讲,那么在办公室待的时间少了,在外面待的时间多了。


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    一个明显趋势,像星巴克这样的地方生意非常好,很多人不是单纯来喝咖啡,主要来谈事情,而且谈的是工作,有的人也会自己一个人拿着电话在那里工作,所以这样的第三空间成为另外的办公场所,就是我们谈的移动办公。


    移动办公的范围、广度非常深的,最近浦东国际机场里做了移动办公空间,我们的飞机经常延误,现在安检很严格,一般很早进去等,要讲究工作效率,有急事,可以去移动办公空间进行办公,和你的同事开会,甚至可以和其他城市,世界上其他国家的人进行视频会议。有时候飞机延误就没准,可能晚上八点飞机,到十二点告诉你说对不起今晚飞不了,也许你不一定非要飞过去,在这个时候移动办公空间开一个视频会议。

       

    德国的法兰克福机场其实就有很多这样的空间,在整个欧洲,一个在伦敦,一个在莫斯科,两个人要会谈,要开会,不一定非要从莫斯科到伦敦,都可以飞到中间的法兰克福机场,在机场里洽谈,洽谈完各自飞回去,这是一种新的移动办公形式。

       

    相应的在这些趋势下,联合办公就运营而生了,全球联合办公增长是非常快的,我们这里有一些数字。那么每年有25%的空间增长,但是每年的需求也非常旺盛,40%的需求增长。美国有一个统计数据,美国迁徙一代有34%的人是自由职业者,这些自由职业者大多数不想在家SOHO,人还是社会的动物,需要和更多人做交流,希望选择这样的联合办公空间里,既满足自己工作需要,又可以在空间里找到自己生意伙伴,可以和别人做更多的情感交流。

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    在中国率先接受联合办公的人绝大多数是新兴行业,尤其是互联网公司,这种公司发展非常快。现在可能300人,半年以后可能500人,固定租一个办公空间面临一个问题,签了两年,这个空间不能满足他的需要,要提前违约,提前违约赔偿的钱以及前面的装修费的损失是非常非常大的,但在联合办公空间不存在这个问题,你需要多大,你有多少人,我给你多少位置,你付多少人的钱,你明天如果减少了,就按减少的人来算,所以对他们的灵活性是非常的需求。因此,很多互联网公司会选择新型的联合办公空间。


    这些互联网公司里其中以85后、90后员工为主,他们对办公的需求非常强烈,有人因为这样的办公环境选择留在公司,这样的人占到互联网行业员工数的三分之二。工作环境是非常重要的因素。


    未来的办公可能是有哪些趋势?我总结为六个大点,第一个无分配座椅,其实在一些跨国公司已经实现了,比如说辉瑞,他们公司有很多销售、市场人员,这些人在全国各地跑,一个月才回来一次,一两周回来一次,他们要的办公室非常好,在陆家嘴或最核心的地段,那个租金非常贵,给这些人准备的位置一个月用不到一次,很不划算。


    曾经有段时间戴尔说我给你准备办公室不划算,我给你补贴,你有办公需求就回家办公,这样的人才大量流失,SOHO是很孤独的,人还是希望有交流的,SOHO是非常孤独的,虽然我是戴尔的人天天在家工作,其实感觉很不爽。另外SOHO导致工作效率降低,在家里有时候比较懒,吃着东西,开始工作,要不休息一会儿,要不看会儿电视,如果家里有小孩,要找你,所以这个很难有有效率的工作,无分配座椅方式,如果有100个市场人员只要准备50个位置,每一个来的人在APP上预订,到点就来上班,到了这个点就走,极大节省空间。


    第二可移动办公桌,就是Google式的小团队文化,客服部在一个区域,为了某一个项目,技术部做这里,客服部坐这里。第三是重叠区域,一个区域里既可以是吃午饭的地方,还有活动的地方,也可以是休息的地方,还可以是开会的地方。第四是智能办公,这个东西比较好理解,很多IT化、职能化。中国是全世界最勤劳的民族,中国尤其上海这样的地方,工作时间实在太长,很多时候年轻人把工作场所也当自己生活、娱乐休闲场所,最后是绿化、环保。

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    未来办公的另外一个纬度三个趋势,第一个是联合办公,第二定制化办公,第三是,空间社群、服务。我提供的不止是一个空间,我提供空间只是基础的入口,进来以后我要为你的企业发展,特别是中小企业发展提供多样化服务,融资服务、技术服务,营销服务、培训服务,同时要为你内部员工提供社群化的基础,在里面可以找到更多的合作伙伴,包括一些情感交流,包括一些个人兴趣爱好的交流,我们方糖小镇联合空间里有很多俱乐部,跑马拉松俱乐部,桥牌俱乐部,篮球俱乐部,读书俱乐部,空间里大家有很多非工作的交流。


    第二定制办公,像大的公司,比如戴尔,比如说辉瑞,比如说我们给美团点评定制这样一个办公室,满足灵活化的需求,整个办公成本三分之一,大大削减后台行政人员,这是非常好的模式。这是给他们设计的内部空间,专门按他们的要求,他说我要中山公园,我在中山公园找了这么一个地方,他说我要满足500人需求,我就定制500人的空间,同时拓展旁边又做了地方,先租给小的企业,如果要拓展随时可以给它增加。第三是移动办公,移动办公人口在中国也在蓬勃发展、增加。相对星巴克来说,是有很多改善的。

       

    那么我们所说的办公,未来有哪些想象空间我讲几个例子。一个是零售业的。我们在金鹰,南京西路陕西路恒隆对面,我们做了一万平米的空间,楼下商场,楼上办公,楼下商场品牌设计师楼上办公,设计出来的东西可以率先尝试,楼上还有T台、秀场,随时满足下面品牌发布会需求,还有人工智能公司,有很好的结合空间。


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    还有移动办公,我们方糖小镇在上海有20个点,每个点里都可以进行移动办公,一个小时20块,咖啡全免费,无限续杯,很划算的,不一定去星巴克,这种地方办公可能更适合你。还有一个就是迷你美术馆,我们办公室做平凡人演唱会,办公室有很多种可能,既可以做演唱会也可以做小型的美术馆,办公室还做运动会,走廊上有吊环,有很多种方式,年轻人喜闻乐见。包括环保绿化,怎么把办公室变成暖澡堂,比如机场请了全世界最好的绿色环保的设计师设计的,造就了全世界第一个机场内的空中垂直森林,进去是各种各样的绿化。

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    下面简单介绍一下我们做联合办公的,是全国联合办公领先企业,社区20家,分布在上海、北京、成都,上海最大的联合办公运营商,出租平均在90%,已经获得三轮融资,最近一轮获得2亿A轮融资。


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    获得的奖项,孵化器的奖项,联合办前三奖的奖项,阿里巴巴刚刚评选出上海最具投资潜力的50家企业排第二,还有我们的空间设计是获得世界大奖,超过了全世界最知名的联合办公运营商,我们击败它获得全世界联合办公唯一室内设计的最高奖,全国最佳双创服务商等等,这是我们一个大概的介绍,谢谢大家!

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